香港的房地產市場經常被人批評是由大財團來壟斷，中小型的公司根本無可能與他們競爭，就算當「反壟斷條例」出台後，大財團的優勢其實仍然持續。無疑，香港的大財團熟悉香港的市場脈絡，與供應商和分判商均有著多年合作的關系，因此他們確實有較大的權力來降低成本，從而爭取一個較高的利潤。
不過除此之外，大財團的壟斷又是否只因如此呢?
依筆者個人的經驗來說，其實制度上的定立亦無形中令到壟斷的情況出現。先以投地為例，今年政府將會推出的啟德地皮，大部份的地皮均估計是接近100億或以上，但是根據香港金管局的要求，發展商只能向本地銀行借地價的40%，而施工費亦只能借80%。因此若以100億一塊地皮來算，發展商便需要自備60億的資金來投地。60億現金對大財團來說都是非常龐大的數字，連香港10大地產商都不是無一間公司都能夠有60億的現金在戶口。因此，本地的發展商是需要向不同的基金或海外的財務機構來融資，所以融資的成本自然是上升了，而這個額外的成本自然會反映在樓價身上。
由於融資成本高昂，所以如非資金充裕的大財團根本不可能輕易投地，所以無形中自然出現只有「大富翁」才能買地的情況。
再者，現在小業主的按揭比率是介乎樓價的40%~60%(視乎樓價與置業的次數)，由於按揭成數相當低，所以發展商多數都會提供二按來吸引小業主買樓。這項額外的開支又令到中小型發展商的物業發展加多一種關卡，而大發展商的優勢又自然地多了一層。
另外，不少人都投訴香港的政府工程造價驚人，這其實是與香港政府大型工程投標制度有關。香港政府的大型工程不時都會採用Design and Build 的合約方式來投標，簡單來說是由政府提供一個設計要求，再由承建商提供設計方案與造價等技術資料，政府便根據技術、財務等因素來評分，最高分的方案便自然是中標方案。
由於標書是要求提供一個有相當深度的設計方案，所以承建商需要找來建築師、工程師等顧問來準備投標方案，因此準備一份標書的成本隨時可達至數百萬，若好像遊輪碼頭般複雜項目，投標的成本更可能超過一千萬。所以，若非是已達到上市公司級別的大型承建商，就根本不能夠負擔數以百萬計的投標成本。
除了成本高昂之外，投標的風險更是高得令人恐怖，因為萬一方案落選，數百萬的投標成本便付諸流水。就算投標商的方案是最高分，都未必等如可以中標，因為政府還需要到立法會處申請撥款，撥款通過後才能正式簽合同。可惜的是，由於近年的行政、立法關系不大理想，所以不少政府工程的撥款都難以在一個會期內通過，甚至遭到否決。情況就有如香港電台在康城的新總台便因為未能通過立法會的撥款，就算得分最高的投標商都未能中標，數百萬的投標費便馬上泡湯。
再者，就算方案中標、撥款通過都未必等如雨過天晴，相反可能是惡夢的來臨，因為政府出標時只提供設計要求，方案內容的細節還有很多可能變動的情況，因此興建過程中自然會出現一些額外費用，但若要在立法會申請追加撥款就必定遭到各方面的炮轟，而審批的時間可以很長，所以很多承建商寧願在早期時已提高價格，來抵消不能收到的款項，所以投標商的投標價一定比其它正常工程高。
由於投標的前期成本與風險系數同樣巨大時，一般的中型企業就根本不能夠承受這個開支，儘管數個中型投標商合組的財團，他們都未必能承受投標過程中的風險，所以他們都只能夠做中、小型工程或大承建商的分判商。
另外，香港近年的建築工人大幅減少，現在市場還欠缺5,000~10,000工人，而當中近40%是年過50歲，並預計在10年內退休，所以連大承建商都可能缺人，因此中型承建商又膽敢來挑戰大型工程。
供應商與分判商均是吃四方飯的生意人，他們又怎會有生意不做呢? 但是由於各項前設的關卡甚高，初期的投資成本又如此巨大，所以如非大型財團根本不能入閘投標，壟斷便自然做成。