大埔宏福苑重建方案

大埔宏福苑火災終於能夠救熄，但是對超過1000名以上家園盡失的災民來說，他們的噩耗還未能夠過去。在歸家無期的前提下，只能夠站住一些中轉性房屋，幸好得到一些有心人去捐助一些物資，總讓他們能夠暫時有一個容身的居所。

今天小弟再次和大家討論一下宏福苑重建的可行性方案：

災難過後，現場是由消防員及警方進行相關的搜證和勘察，並且將會由屋宇署派出相關的工程人員去現場進行結構性的勘察，務求確保七座大廈結構性的安全。

萬一各座大廈的主結構因火災而受損，政府很可能會主動招聘承建商來去將整座大廈拆卸，以確保公眾的安全。

萬一如果結構沒有嚴重損害，七座大廈的重建方案將會是如何呢？

由於宏福苑是居屋單位，各層單位的業權已經出售給各小業主，理論上復修的責任將會是落在各小業主和業主立案法團身上，但是這項維修工程將會是相當具大。

首先，最基本的復修是需要重置電梯、消防電梯、大廈電力裝置、食水管和鹹水管和相關排水系統，各層的照明系統、消防系統和消防門都需要全部重置，連同大廈外牆公共空間的基本裝修和破壞了的大廈外牆，連帶附近的街道均需要重新復修，這不會是一個便宜的工程費用。宏福苑是31層樓的建築物，連同天台和大堂總共33層，早前根據一些業界人仕的估算，若以每層$2,000,000維修費來估算，每座大廈維修費最低限度需要$60,000,000-$70,000,000來復修大廈公共空間的設施。

另外，各個小業主室內的裝修，儘管未必全部燒毀，但都嚴重被火燻黑，也需要大規模地去復修。如果以一個最基本的裝修配備和最基本傢俬的設置來去計算，每一個單位復修工程，若以每平方呎$800 來去計算，每一個單位需要大約30至350,000的維修費，連同公共空間的維修費，每一戶最少需要付出$30至$40萬元來去復修自己的單位，若要將公共空間維修計算在內，每一戶需要支付約$50萬元維修費才能讓家園重回正軌。

儘管部份費用可以得到政府的資助和社會各界的捐助，再加上部份維費費用亦可以從保險公司處得到一些賠償，但是數十萬元的支出對很多基層市民和退休的長者來說，都是一個極大的開支，就算個別業主可以向銀行申請加按或貸款，但是這亦對很多家庭來說都是一個相當沉重的負擔。

儘管錢的問題解決了，時間也是一個極大的問題，因為重建範圍巨大，甚至需要使用大型機器或起重機來去吊運天台機房的機器，部份工序更可能需要得到屋宇署/消防處/機電工程署的審批，因此維修工程最少需要9-12個月，甚至更長的時間，所以這個漫長的復修工程，對很多基層市民和長者來說是一個相當難過的一年。

再者，由於維修工程費用相當龐大，法團亦需要通過招標來去招聘合適的承建商，這亦會是一個漫長和充滿爭拗的一個流程，這亦會大大拖延維修的進度。

換地的可能性

除了在原大樓進行復修之外，究竟有沒有其他可能性來去加快安置進度呢？

小弟想到另一個可能性，便是以換地的方式來去進行。意思是，政府以另一個類同面積的公屋單位來去與宏福苑的居民進行交換業權，然後政府收回宏福苑整幅土地並進行大規模的重建，也可以把這幅土地賣出給私人發展商，又或者可以交給市區重建局來去重建。

如果部份業主還未完全償還樓宇按揭，儘管換地後他們都需要償還原有的欠款，才能重新擁有新樓的業權。

在香港，多數是一些宗教團體或大專院校以換地的方式來去與政府合作發展，例如：香港大學將會交還一部份的學生宿舍土地給政府來作港島地鐵綫的發展，但與此同時政府便在其他地方撥出新的土地來讓香港大學去興建新的學生宿舍，互相合作。在私人物業是比較少見的，但亦不是沒有先例，例如在港島區的景賢里便是通過換地才能得以保留下來，因為景賢里的業主原希望將這古蹟拆卸重建，但是最後政府決定利用旁邊的一塊土地來與景賢里業主交換，這樣才能能夠讓這座古跡得以保存下來。

如果政府選擇用換地的方式來與宏福苑的居民交換新的物業，無擬可以縮減他們在臨時房屋生活的時間，但是這個決定將會使用大量的公帑，亦會很可能影響公屋或居屋輪候策上居民的利益，因此每一個方案都是有利有弊。

請問大家有何意見呢？