top of page

【信報專欄】快熟「生地」更為可取

Updated: 12 hours ago




2022年底政府向立法會提交了交椅洲人工島方案,這個總填海面積達1000公頃的方案自然會引來很多質疑,究竟香港是否除了填海之外便沒有任何方案選擇?

首先,香港的面積其實不算太少,總體土地面積大約是11萬公頃,當中只有25%為已建設的土地,而其中40%是郊野公園。其餘的土地很多都是一些具有特殊科學、自然保護價值、文化價值的土地,又或者是一些峭壁斜坡等不適宜作高密度發展的土地。

在2018年,由政府委任的土地供應專責小組為香港土地供應策略作了多次大規模的公眾參與活動,並為政府提供了土地供應的研究報告。根據這個報告,香港將會欠缺1200公頃的土地,而當中的815公頃將會在10年內出現,因此政府需要在10年內尋找額外的400多公頃的土地,而其中108公頃為房屋用地。由此可見,交椅洲人工島1000公頃的填海方案,某程度上切合了有關需要。

不過,填海1000公頃大約是什麼樣的概念呢?

整個赤鱲角人工島所填出來的土地大約為2000公頃,因此交椅洲人工島的填海方案不算小規模。

不過話說回頭,若計算香港已發展的土地和郊野公園,都只佔全港的面積的65%至70%,餘下的空間真的不能發展嗎?其實香港還擁有不少農地,很多落在發展商或私人投資者手上,為何不作任何物業發展呢?這關乎城市規劃與地契的問題;在香港,任何土地或物業發展是根據三個大範疇來做監控,第一是城市規劃;第二是土地契約;第三是建築物條例。


一般的土地在城市規劃中或土地契約中都會列明它的用途,若此土地列作農地的話,法例上只會容許該處興建一些細小的建築物來配合農業的用途。假若有人希望利用這些農地作任何大型物業發展,必須向城規會申請修訂該區的城市規劃,以及向地政總署申請修改土地契約。由於向城規會申請修改規劃需時頗長,而且牽涉的人士和團體也不少,所以手續相當繁複。至於修改土地契約,這可能需要補地價,而補地價的金額是根據當時的市場價格來作調整,所以變化很大。假若土地需要有額外申請的手續的話,行內便會俗稱為「生地」。

由於發展「生地」所以牽涉的時間長、風險高,再者這些土地大都欠缺交通、電力、食水、污水等設施來配合大型項目發展,因此很多發展商只會囤積大量農地,並等待政府在該區有明顯的發展方案才願意投放資源去作相關的申請。所以,很多發展商寧願出高價競投政府在賣地表的土地(俗稱為「熟地」),因為這些土地可以即時發展,毋須再經過城規會或地政總署的審批。

由此可見,如果政府把城規會修改城市規劃的條款和相關的程序簡化,申請修改地契的程序和補地價的金額更加明朗化,並且能更清晰相關地區的前期發展計劃,各種風險因素清晰之後,將可大大吸引發展商發展現有的農地。

另外,由於香港的農地式微多時,本地的農民少之又少,故大部分農地都變成露天貨櫃場、露天停車場或物流公司的存貨區,所以我們應先考慮如何優化流程,明朗相關的收費來吸引發展商發展這些土地。事實上,這些農地大多已非農業用途,失去原有價值,生態價值一點也不高,甚至可以說已經成為棕地。在棕地先行原則下,善用這些荒廢土地、讓相關土地更「快熟」,可能是更務實的做法。

據筆者的個人觀感,政府某程度上忌諱被人扣上「官商勾結」、「利益輸送」等帽子,但是與其繼續「曖昩」地跳探戈,不如嘗試新的方法。

在修改現有制度與大型填海之間,我寧可修改現有的規則,因為填海始終對環境造成永久負面影響,所以應該愈少愈好,才能為我們的下一代提供更宜居的城市。


許允恒 香港建築師學會會員 文章只代表個人意見,不代表香港建築師學會立場。

18 views0 comments
bottom of page