香港的曾特首向立法會提出新的施政報告，而這份施政報告是他上任以來被評為最差的報告，支持度約只有19%，當中曾提及關於提供土地方面的政策都引來各界的批評，以為政府是偏重地產發展商的利益，跟著有不少市民在電台的峰煙節目中，批評政府諸多的不是。 有很多人批評香港政府應該仿效新加坡一樣，大量提供低廉的公屋讓市民置業，現在新加坡95%的家庭是自置物業的，相反香港少於50%的家庭是擁有自己的物業，因此政府需要提供足夠的房屋讓市民置業。 另外有名醫生在電台批評特首，現在的樓價太高，儘管她的男朋友是律師，兩人合力都未必能在市區置業，希望政府可以壓低樓市。 晚生雖然才疏學淺、不學無術，但是心中相信事情不是這樣簡單，而且房地產事情不能只簡單地看結果，不問因由。雖然我真的暫時不想再和大家討論樓市，但情況好像有這樣的需要，於是今日小弟在此班門弄斧來和大家討論一下房屋政策。 香港出名地小人多，其實不是。香港其實只是平地小，香港現在大約有700萬人，面積1000平方公里，即每平方公里住7000人，而新加坡大約有450萬人，面積500平方公里，即每平方公里住9000人，新加坡的人口密度比香港高30%。 但為何香港的密度比新加坡高這麼多? 原因是香港85%土地是山地為主的郊野公園，15%是平地，但可惜的是80%的人口是住在15%的土地之內，因此香港的樓宇雖然如此高密度地向高空發展。 香港的房屋政策簡單來說是分為3個層次： 1) 公共房屋─政府以極低廉的租金將政府物業租給市民以解決基本房屋的需要。 2) 居者有期屋/夾心階層─政府興建一些中級房屋並出售給市民，但售價只包括樓宇成本而不包括地價，所以業主在出售時需要補回地價給政府，而且需要在入夥後數年後才可以出售。 3) 私人樓宇─私人發展商購入地皮後，再發展各類型的物業並轉售給私人市場，因此樓宇價值相對居屋來說是貴很多，因為樓價是包括地價、建築成本和發展商的純利。 在1997年時，第一任香港特首董建華參觀新加坡後，羨慕新加坡的房屋政策，務求將香港改造成一個全民置業的城市，並且可以長遠地簡解龐大公屋居民方面的開支。 因此便推出一個史無前例的房屋政策─每年建屋8萬5的房屋政策。 當年政府預算私人市場的建屋量約每年3萬個單位，而政府便興建5萬5千個公屋和居屋，務求為市場提供大量的房屋，這樣便改變現有市場供求情況，於是便令樓價下降至市民可以負擔的水平，從而吸引市民置業。但是這政策如大家親身地體驗一樣，完全地失敗，這政策不單沒有增加市民置業情況，反而導致很多市民失業，並且出現了最恐怖的情況「負資產」。 「負資產」的意思是當一個小業主向銀行申請樓宇按揭置業之後，但物業的價值不斷下跌，當現有的價值是低於銀行的未還貸款時，在這情況下儘管小業主出售現有的物業都還未足以償還銀行的欠款，這樣小業主便需要另尋資金來償還差價或申請破產，這便是令人聞風衰膽的情況─「負資產」。 為何8萬5的房屋政策在香港是完全失敗呢? 如果8萬5的房屋政策只導致樓價下跌而已，為何會導致大量失業的情況呢? 但為何新加坡的全民置業政策是可以成功，而香港會完全失敗呢? 講到8萬5的政策導致香港經濟變得一池死水，但為何一個錯誤的房屋政策便可以害死香港呢？ 在1997年，香港的樓市處於一個瘋狂的狀態，主要成因有三個： 1) 政府繼續維持高地價的政策，令樓宇成本大增。 2) 發展商亦刻意推高樓價，製造買樓熱潮，令樓價推高。 3) 香港市民和海外投資者不斷在二手市場抄賣樓宇，令樓價永無休止地上升。
但遇上金融風暴之後香港的經濟作了180度的轉勢，不過董特首仍繼續推行打擊樓市的措施，令樓價插水式地下降，在短短的一年來便在香港製造出數万名「負資產」的苦業主，而發展商亦同聲叫苦，因為很多施工中的樓盤都必須以低於成本價出售，否則銀行利息上的開支將會不斷增多，當中以將軍澳和小西灣的樓盤為重災區。 跟著香港政府亦不知如何處理問題，直至很遲的時間才推出停止賣地、放闊樓宇按揭的上限、准許發展商賣樓花、首次置業貸款、停止出售居屋等刺激樓市的做法。 但這便出現骨牌性的災難，首先由於樓價低企，而且停止賣地，發展商根本沒有意向繼續投資香港的房地產市場，這便導致香港的建築師樓、工程師樓、測量師樓等專業即時失去了大量的生意，最可悲的是大量的建築工人或建築材料的物流工人都因此而失業。 香港各大小銀行和律師樓的主要收入是來自樓宇按揭，但當樓宇買賣的情況大幅地減慢時，銀行便推出各種不同的投資產品來開源，同時亦自然需要向各銀行戶口收取不同的手續費，來填補樓宇按揭方面失去的生意。律師樓亦同樣需要把生意的目標轉至國內，尋找新的出路。 同時亦因為樓宇銷售情況放慢了，地產代理亦自然叫苦連天，連帶負責樓盤廣告、電視廣告、售樓書印刷等公司都在短時間內少了很多生意。而發展商為了填補新樓盤上的虧蝕，就自然會降低員工的福利和清減人手，特別是基層的保安員、清潔和銷售部門的員工。 最嚴重的問題還未出現，負責香港公共房屋的房委會雖然是政府全資擁有的機構，但是需要自負盈虧。房委會60%的收入是來出售居屋、20%來自商舖租金、20%來自房屋租金，因此停止出售居屋便令房委會嚴重地減少了收入的來源，所以房委會便推行出售公屋並成立領匯，出售期下大部分商場和停車場的所有股權來賺取額外的收入，換句話說將公共屋村的商場變為私人商場。 因此很多房委會的基層員工便因此而失業，當年房委會減少了20,000多名員工，當中超過80%都是前線基層員工。另外，原有的屋村商場的小商戶亦因為領匯大幅加租而被迫結業，最無奈地公屋居民原本可以享受的低廉服務/產品，亦因為大幅加租的關係而失去了。一舜間便令很多勞工密集的行業受到嚴重的打擊，很多連帶的本地勞工職位亦因此而消失了。 另外，很多剛買樓的市民亦因樓價大幅下滑的關係，而不能向銀行申請足夠按揭貸款的關係，而被迫讓賣方沒收訂金、甚至需要向賣家賠雙倍訂金，辛辛苦苦儲下來的積蓄便一舜間地失去。 就是這樣火燒連環船的災難，令很多市民因資產貶值的關係而失業，市民自然大幅地降低消費，令經濟體系進一步收縮，失業情況進一步嚴重。同時很多香港市民都轉往深圳消費，令香港本地的零售服務市場雪上加霜，再加上2003年出現SARS的情況，令香港經濟出現史無前例的困境。 一個錯誤的房屋政策便完全摧毀了香港的經濟，簡直可以說是完全K.O. 但為何新加坡沒有這問題? 因為新加坡大量出售低價政府房屋時，沒有對當地的樓市做成衝擊呢? 為何新加坡可以有95%家庭是自置物業呢? 原因是時機的問題，因為新加坡在1950年代推行低價房屋政策時，新加坡的業主只佔人口的10%以下，而且大部分的業主都是繼承祖先留下來的物業權的，只有極小數的新加坡業主是屬富裕的一群，自置物業，而且置業時亦未必需要向銀行申請按揭貸款，二手樓的交易市場亦相當平靜。 因此當新加坡政府大量供應房屋至物業市場時，新加坡的樓價沒有任何大動盪，因為物業市場根本還未發展出來，按揭的樓宇亦只佔市場的極少數，「負資產」根本不大可能出現。 但在1997年，香港已置業的家庭已達人口的40%以上，當中絕大部分的業主都是經過銀行的按揭貸款來處理的，因此香港政府大量供應房屋時便即時破壞了市場原有的供求法則，樓價即時下滑，導致大量的負資產和失業、資金外流、工種北移等結構性失業情況。 所以，政府無論任何情況下推高或推低樓市都會對市場做成重大的衝擊，但政府不可能只奉行芝加哥學派所提出自由派的經濟理論，單純讓市場作出調控，因為市場是可以由數個大玩家來操控，財富亦只會單方向地轉至個別大玩家的手中，所以香港的堅尼指數是全世界最高，即是貧富懸殊的情況是世界之冠。 後記：當我們現在大罵曾特首領導的特區政府沒有對樓價作出回應，又或者董特首胡亂推行的房屋政策的同時，請記得當年在立法會贊成領匯上市的議員，因為他們是有份製造今日大量基層勞工失業或在職貧窮的情況。 上一回談及到新加坡的房屋政策，今日再一點補充。新加坡95%家庭是自置物業，但是80%以上的人口都是住在政府的房屋之中，即是新加坡房委會(Housing development board) 大量向市民提供廉價單位，而市民多數是利用他們的中央公積金(Central provident fund ) 來作為置業的首期。新加坡的CPF與香港的MPF很類似，都是由雇主和僱員合力供款，但是香港的MPF只能用作65歲後退休之用，但是新加坡的CPF是 可以讓市民用作置業、教育、醫療和退休之用，靈活性大很多。 另外，新加坡市民可以向政府和銀行申請按揭貸款來置業，令供樓的負擔調整至一個比較合理的水平，因此絕大部分的新加坡市民都可以在年青時開始成為業主。但是上一回講到，香港的房地產政策不能像新加坡一樣，如果短時間內大量低價房屋，可以對現在的樓價和經濟做成致命的打擊。這樣政府是否真的只採用自由主意的經濟模式任意市場自由調節呢? 以我的愚見，政府不可能完全讓市場自由放任，特別是現在的情況。因為現在只有最大的一至兩間發展商有足夠的土地儲蓄，連二線的發展商都已經接近把所有貨尾賣光了。再加上現在政府亦沒有如以往一樣定期賣地，發展商除非自行收購地皮，否則只能從勾地表中勾出土地作發展之用，又或者只能和港鐵或市建局合作發展物業。 這代表什麼呢? 現在香港的新樓市場將可以由幾間大發展商完全操控，因為政府的賣地數目、賣地價格完全沒有一個標准或透明度，其他二線的發展商亦沒有新地皮供應新樓，所以新樓市場便自然由有地皮的大地主操控，因此政府不可能對市場完全放手。 上一篇講過，政府不應該一刀切地推低樓價，因為可以做成很多負資產的苦業主，所以政府作為全港最大的業主和業主，不能推低樓價， 更不能推高樓價。它可以作什麼呢? 一個產品價格的升降簡單來說只是取決於兩個因素：供應和需求。 物業供應者: 發展商、政府、港鐵、市建局和擁有物業的小業主物業需求者: 自住用家和物業投資者(用家和抄家)發展商如果要推出新樓盤，就必須要買地，而每年的賣地數目根本就取決於政府。再者政府都是港鐵和市建局的大股東，況且二手市場的小業主都會希望旗下的物業能夠盡快出售，很少業主會長期持有物業而不出售的，所以二手市場的供應是很穩定。除非個別投資者之間不停互相接貨之下，才會把市場變得熱烈，但是市場上抄來抄去都是同一批單位，根本沒有出現新的貨源。再者，抄賣的價格是暫時的，因為當抄家把樓價推高至大部分市民不能負擔的水平時，市場根本就會因缺乏接貨的人而把價格調整區合理的水平。 因此，政府根本可以從賣地的數目上的多少來主導新樓市場，每年賣地多少便知道2-3年之內有多少新單位推出，政府根本可以控制市場的供應量來調節樓價的升幅。因為相信香港的人口不會突然地增加或減少，所以每年的房屋需求量其實可算是穩定的。 政府根本有能力操控房地產市場的供應，而每年的需求根本大致相同，政府是有很大權來令樓價在平穩的情況下發展。不過，政府為何需要打擊樓價呢? 樓價過高又有什麼問題呢? 問題就是影響真正想置業的市民會因樓價過高的關係，而唯有暫時租住私人樓宇或留在父母的住所中居住。 其實政府需要面對的問題是低層市民置業的問題，而不是樓價的問題。樓價$70,000一平方尺，又或是$700,000一平方尺，對小市民來說都是一樣，因為這都遠遠超出他們的負擔能力。如果抄家明知是高價都仍然接貨的話，無論任何情況發生都是內疚由自取的，但是真是需要買樓而買不到樓的人才是高樓價下的犧牲品，因為他們沒有推高樓價，但如果買樓後樓價下跌成為負資產一族時，就沒有人可憐。 因此政府需要針對的是低層市民置業的問題，雖然居屋和夾屋都是專為這種夾心階層而設的計劃，但是現在政府已停建居屋和夾屋多時，就算現在要重新興建，都至少要2-3年才落成，落成後市況都可能是另一番景象，遠水不能救近火。再者，如果新推出一個居屋樓盤，一出便至少是近千個單位，對該區的低價樓市肯定做成一定程度上的衝擊。 例如：準備今年結婚的市民並置業的小市民是否需要租樓2-3年後