發水樓的由來



在講之前, 先小人,後君子, 香港的樓是否發水樓? 我答你肯定是, 不單只是發水, 簡直”屈機”. 如何發水? 我會避重就輕地答大家. 最重一點, 我從來沒有在香港建住宅, 所以我只在其他情況屈大家機, 請不要太恨我. 老實向大家說, 我是真小人, 不是偽君子, 在香港工作多年雖然沒有建住宅但同樣都是建發水樓, 我膽敢自居我是屈機界的箇中高手, 因為我在香港時的直屬上司是屈機界的奇楚,每個project在我們手上都能屈出個未來, 屈到燈爆. 不過我主要在北京和上海建房子, 所以在罵我之前, 請大家口下留情, 我只曾屈大家小小機.

如要了解發水樓,首先要知道香港每一塊土地的可建築面積、高度、覆蓋率、土地用途等都有嚴格的限制, 所以發展商都這限制下爭取最大的利益.大家有否發覺香港為何有這麼多Mix use住宅, 即低層是商場或停車場, 高層是住宅. 為什麼這樣?

其實和建築法例很有關系, 根據基本法第123條的附件. 若建築物的首15米高度內是非住宅用途的話, 便可以有100%覆蓋率(Site coverage). 假設地盤是100平方米的話, 低于15米高的商場,便可以有100%覆蓋100平方米的地盤. 所以,發展商都會用盡土地的首15米高的空間作商場或停車場,藉此提高實用空間, 香港的街道會如此密不通風, 就是這原因.

另外,大家會否發現家中都會有天井, 因為根據建築法例廚房的窗需向外街, 廁所的窗不用向外街, 可向天井但要與對面牆有2.3米的距離, 因此早期的住宅如美孚新村、太古城等都是井形則, 行內稱十字則或井形則. 好處令房和廳都四四方方,但壞處是廳望廳, 所以有鑽石廳則出現如麗港城、海怡半島般.


發水第招: 樓底很低


大家會否發現香港住宅的樓底很低?其實根據建築法例第123F章 第24條, 由樓面量度至天花板的高度須不少於2.5米, 但為何香港那麼多的住宅樓底都不夠2.5米? 因為當只做好樓板後, 則師便邀請屋宇署來驗樓, 由於還未做地台、地板, 天花還未做批盪、油漆時,樓底便有2.5米, 但做完後樓底便沒有2.5米高,可能只得2.3米高.

從此以後, 屋宇署把露台都當作建築面積來計算. 直至約2000年左右, 屋宇署更改法例, 如露台面積不多於20平方尺, 可不用計算建築面積, 環保露台才重建天日.

首先, 我在這處講的都是大學一年級讀建築法例所學的, 連一年級新生都知道的東西,根本不是行內的秘密, 而且一眾發展商根本不會做犯法的事情.

各位請小心看清楚這些條例, 第123F章 第24條:

樓層高度

"任何建築物內每個用作或擬用作辦公室或居住用途的房間,由樓面量度至天花板的高度須不少於2.5米."

所以未做地台的樓板都可算是樓面, 未做油漆的天花都是可算是天花. 因此,發展商建2.3米樓底的房間是合法的.

之前我所講的, 100%覆蓋率、環保露台等都是條例容許的, 所以發展商是合法賣樓.

今次講的是香港人很緊張的東西-實用率, 實用率是什麼?

實用率 = 實用面積 / 建築面積

但何謂實用面積? 何謂建築面積?

實用面積是單位內的地板面積,連同窗台和露台面積, 當然包括牆的面積.

建築面積是簡單來說是所有大廈內所有室內空間的面積, 但減去部份括豁免面積.豁免面積是停車場、消防梯、機電設備、20平方尺的環保露台、1米深的窗台等都是豁免面積.

當看至這處, 你便會發現香港的住宅大都有20平方尺的環保露台和1米深的窗台, 因為這些面積是實用面積但不是建築面積, 這樣分子加大而分母減少, 實用率便自然提高. 從此可見, 實用率是沒有意義的東西, 更何況實用面積的定義由誰定? 現在是沒有一個標淮.

最重要是大家買樓不是根據建築面積來計算尺價, 而是建造面積或他們定義的銷售面積.

建築面積(Gross floor area -GFA) 是法律名字, 有法律意義, 但建造面積是沒有的.

大家買樓是根據Construction floor area(CFA) 我翻譯作建造面積但同時亦可譯作建築面積, 所以售樓書上的計算實用率是用建築面積(GFA)來計算; 但你們買樓的尺價是建造面積(CFA). 大家為何會覺得70%實用率的房子都很像只得65%實用空間, 就是這原因.

停車場、消防梯、機電設備、環保露台、窗台等面積,發展商都有用錢去建造, 所以儘管這些面積不用計算在建築面積(GFA) 但其實是建造面積(CFA) 的一部份, 大家都要付錢買這些面積.

發展商在售樓書沒有欺騙大家, 只是大家買樓時只看中文板的售樓書,沒有看英文板, 或者大家買樓時根本沒有看售樓書.

老師傅告訴我,以往香港根本不注重實用率, 實用率是一個參考數字,但自80年代香港人通宵排隊買樓後, 實用率才變得重要, 發水樓的出現不是全是由發展商造成, 而是由抄家造成.因為香港人不管質素,什麼樓都買,什麼樓都抄,所致今日的現象.

我懇請大家做一個精明的業主, 忘記實用率是沒有意義的數字.

大家可能會問我香港為何會有這麼多屏風樓? 是否有官商勾結? 利益輸送等問題?要講這問題要由合和中心講起.

香港每塊土地都有3個方面去監管:

1) 環境規劃大綱圖(Outline zoning plan)

2) 地契 (Land Lease)

3) 香港法例123條 - 建築物條例 (Building regulation)

每塊土地的總建築面積都有所限制, 總建築面積 = 地積比(Plot ratio) x 地盤面積(Site area).

根據環境規劃大綱圖,合和中心這塊土地只能用作住宅用地, 但為何可以建寫字樓?

如這土地是住宅用地的話, 地積比只有7倍, 但若是寫字樓的話, 地積比可有11倍. 即是話如這土地是寫字樓的話, 發展商可立即多40%建築面積作出售之用.

當年發展商和城規會對薄公堂, 發展商說環境規劃大綱圖是有法律效力, 但在大綱圖中只標明這土地是R(a) 類別, 而沒有作詳細說明R(a) 是什麼意思.

詳細說明在環境規劃大綱圖的附件中, 在附件中說明R(a) 的意思是Residential A type(住宅A類),在附件中詳細列明住宅A類的土地不能作寫字樓用途, 而地積比只有7倍.

不過,當時的法律沒有給予環境規劃大綱圖的附件有任何權力, 所以根據環境規劃大綱圖, 這土地可作任何用途, 而R(a) 是沒有意思.

因此, 合和中心便合法地興建, 而成為當時全港最高的大廈, 成為第一代的屏風樓. 政府亦要在一晚之內修改有關條文, 令環境規劃大綱圖的附件附有法律權力.

當合和中心的案例成功後, 各大發展商開始部署挑戰政府的行動. 首先, 他們用銀彈戰術把一些高級官員或退休高官從政府邀至其下團隊, 特別是地政總署、規劃署、屋宇署、運輸署和律政署, 甚至警務署的官員. 這樣他們便可掌握政府內部的行政模式和內部運作. 除政府官員外, 香港出了數位奇材,他們是建築師、亦是認可人仕(AP- 即可簽則的人仕) 亦同時是律師或大狀. 在香港同時擁有3 個專業資格的人仕應不出5 個, 而他們亦在中大和港大教授建築法例, 這些通材現在大都在各大發展商擔任要職或成立私人公司為各大財團提供服務. 所以, 發展商便掌握衝擊政府條例上的條件, 另一經典例子是太古廣場.

大家都知道太古廣場是依山而建, 而當時的建築法例是地庫的面積不用計算建築面積, 所以當時發展商便利用這漏洞, 把萬豪酒店入口的這一層當作為首層而整個太古廣場當成地庫, 因此, 整個太古廣場的面積都當成豁免面積, 所以Island Shangrila 和Conrad Hotel 會如此高, 整個建築群會如此巨大. 香港的樓宇為何何以這樣高, 很多時都在豁免面積的計算方式. 很多人都以為, 發展商和政府官商勾結, 我不敢說沒有, 不過以我所見, 發展商和政府各部門之間的角力都已非常精彩, 更何況嘉亨灣事件之後, 建築面積的定義和計算方式在細部上已起了很大的變化. 建築面積已成為非常敏感的話題, 每次入則都必須過五關斬六將.

現在大家知道為何香港的樓宇為何何以這樣高, 但為何可以這樣高密度, 其實很簡單因為只要樓與樓之間是沒有窗的話, 樓與樓之間的距離可以小至2.3 米. 所以, 現在的一梯八夥樓已放棄井型則和鑽石型則, 改為八字型則, 這樣可以令單位的窗全都向外, 而樓與樓之間是沒有窗, 因此, 發展商建屏風樓其實是完全合法.

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