香港人的家


近日有內地的朋友問及關於香港房地產的問題,所以我便順手寫一下關於香港的住宅。 當大家遊綜香港時會否發現香港的住宅大廈多數會是首三層是停車場或商場平台,平台之上便是一座密密麻麻的住宅大廈。這類型的建築可以說是香港獨有的建築群,出現這樣的設計並不是因為香港建築師的偏好,而是與香港的建築物條例很有關係。

根據香港建築物條例123 條表一,如果在首15m 的空間內全是非住宅部份的話便可以享有100% 覆蓋率,因此如果一座大廈的首15m 全是商場或停車場的話,發展商便可以用盡整幅土地,而且低層的空間是適合作商業用途。假若在旺區的停車場和街舖就更是會生金蛋的金雞, 所以發展商就自然寸土必爭地發展,因此香港的街道便如此擠迫。

同樣因為這個原因令到香港如此困難地找到合適的地方作私營的老人院,因為香港的老人院的牌照是只容許老人院設在建築物24m 部份之內,但可惜的是香港大部份的平台都用作商業(非住宅) 的用途,所以老人院這類屬住宅類別的功能便不能設在非住宅性質的平台,否則便違反了這項建築物條例, 因此若要在香港找到合適的老人院用地絕不容易。

全球獨有的建築元素— 超巨型的窗台和會所

除了 ​​平台建築之外,香港亦同樣出現了另類獨一無異的建築設計— 超巨型的窗台和會所,這些建築元素的出現絕不是偶然。香港 政府容許窗台從大廈多延伸500mm ,而這部份是不計算入建築面積,但是這些面積可計算入銷售面積之內,因此發展商就自然用盡這些另類免費得來的額外銷售面積。再者在2000 年左右,香港開始流行使用預製件來興建大廈,所謂預製件就是部份建築部件已在工廠生產好之後才送往地盤處安裝,由於一大部份的工序已在工廠完成,所以減省了不少時間和地盤附近的噪音問題,因此政府亦容許300mm 厚的預製件部份納入​​豁免面積之列。正因這個因素,發展商便利用預製件的技術來建築住宅大廈的外牆和窗台部份,所以發展商便可以建築一個300mm +500mm 厚的窗台( 預製件厚度+ 窗台容許的面積),因此香港便出現了這些超巨型、甚至可以作睡床之用的窗台。

至於一直讓人詬病的超豪華而又沒人用的會所,這些巨型會所的出現亦因為香港政府希​​望私人發展商在其物業範圍內為居民興建一些康樂設施,務求減少對公營康樂設施的壓力。因此政府容許私人發展商的5% 總建築面積作住客會所之用,而這些面積亦自然屬豁免面積之內。不過,一些室外游泳池、網球場、藍球場則不屬於這5% 總建築面積之內,因此發展商便可以建設一個超巨型的會所,室內會所部份佔5% 建築面積,而室外部份則全屬發展商自由發揮。

不過,這些設施隨著曾特首在2010 年的施政佈告之後,發展商只能建造100mm 厚窗台、150mm 厚預製件,而最重要是只能容許10% 的總建築面積屬豁免面積, 所以這種失控的情況則可能改善, 但是在我們的都市裡則仍有為數不少的超巨型窗台住宅。



圖片註解: 這個其實不是露台,而是環保露台+ 工作平台的合併露台,由於法例規定工作平台必須要通風,所以工作平台部份是金屬欄杆、露台部份是玻璃欄杆的奇怪設計,不過這樣的設計已經不再被屋宇署批准,所以很多新屋苑的主人房會有一個1.5m 2 極其細少的小露台,而客廳則有一個較大的露台。 續上會,近10 年內在香港出現了一個極度的奇怪現象,發展商密願把廚房面積盡量把廚房面積壓細,有時甚至完全犧牲廚房,只為單位提供開放式廚房。起初很多小市民都以為發展商是希望盡量擴大客廳的面積,讓買家對室內空間感好一點。不過殘酷的現實並不如此,因為根據屋宇署和其它部門製作的聯合作業備考(Joint practice note) ,每一個單位是只可以有一個環保露台及工作平台,而這些環保露台及工作平台是可以不納入建築面積之內,但自然是屬於銷售面積的部份之一。

因此部份發展商便在一些次級地皮興建一些超微型的單位,務求盡量增加單位數目並從而增加環保露台及工作平台的數目,而它們就自然享有更多的豁免面積。若用實際的例子來說明,每個環保露台的最少面積=2m 2 , 工作平台的面積 =1.5m 2

如果一個地盤的總建築面積= 10,000 m 2 , 而發展商興建 50 個 200 m 2 單位或 200 個 50 m 2單位 , 就會出現以下的情況:

50 個單位 : 50 個工作平台 +50 個環保露台 = 50 x 1.5m 2 + 50 x 2m 2 = 不少於 175m 2 ( 注 )

200 個單位 : 200 個工作平台 +200 個環保露台 = 200 x 1.5m 2 + 200 x 2m 2 = 500m 2

1m 2 = 約10 平方尺, 如果1 平方尺的售價是$10,000, 而發展商可額外增加約325 m 2 (3250多平方尺) ,發展商便可以完全合法的情況下多賺325 0 x 10,000 = $32,500,000

由以上例子所見,如果該地段是適合作細單位的發展用途,發展商便盡量壓細廚房和廁所面積, 務求在可建面積之內建造多一些單位,從而爭取多些環保露台和工作平台, 因此香港便出現了很多超細型而沒有廚房的Studio flat 。

如上一篇提述,根據屋宇署新的作業備考, 發展商只可以10% 的總建築面積屬豁免面積, 而50% 環保露檯面積需計入建築面積之內,將來的情況可能會改善一點,但是文中所述的超另類住宅在香港出現了不少。

注: 工作平台的面積必須在1.5 m 2 , 環保露台的面積是介乎2-5m 2 , 並且是等如UFS(Usable floor space) 的4%,因此200 m 2 的單位是可以享有更大的環保露台,因此以上的例子只例明為最小的豁免面積。 “ UFS "指樓梯、樓梯大堂、升降機平台、用於提供水廁設備、尿廁、洗手盆的空間及任何升降機、空調系統或類似公共設施的機械所佔用的空間以外的任何樓面空間。

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