巨型平台-圓方和九龍站







今日開始講圓方和九龍站,大家都知道我曾經參與圓方的設計,雖然當年我只是助理, 但這亦是一個難得的經驗。

我講過世界各地不同類型的建築,好像未講商場設計.老實講, 我是刻意不講商場設計,因為我公司主要的業務是就是商場設計, 而我自己過往5年內90%時間都是從事商場設計,就是因為知道不少商業秘密,所以遲遲都不講,今日終於來一個新的嘗試。

首先,大家可能以為商場設計是沒有特別,主要是一條通道和一些商店便成,設計好一點便加入推廣空間。其實, 商場設計的學問是很多,而且很複雜。

首先,大家需要知道商場與住宅不同,商場的面積不會出售,所以發展商會很注重有關設計,因為他們會長期擁有,實用率亦非常著重,因為銷售面積的多少會直接影響發展商的回報期,一般香港的商場的回報期為7年。

另外,商場的租金收入來自商店的鋪租,其實另一部份是來自商店收入的分紅。 大家可能會問office都是同樣出租的,為何不會太複雜?問題就是office的租戶通常都不會作大規模的裝修,更很少會自己更改結構。

但商場的情況就不同,商店會隨時更改,如果是由電影院更改為商店的話,就更可能會更改結構,消防法例和建築面積就不話下。

簡單一點的情況都很麻煩,由商店變為餐廳就很麻煩,第一:煤氣的問題,餐廳一定要有煤氣,而商店未必,所以如果後加的話,就可能要穿過現有租戶的店 鋪的空間,所以很麻煩。至於餐廳就必須連接食水和污水管,污水管更要連接隔油池,同樣麻煩。最麻煩就是廁所和消防樓梯,萬一新加餐廳超過原有設計的數目的 話,就真的要千方百計加上去,否則餐廳就出不到食肆牌照。

情況就好像我參與過的APM一樣,原先設計只有30%商業面積為餐廳, 最後招租後發現70%為餐廳,雖然有足夠的電和水供給餐廳使用,但管道的問題就十分頭痛,好在還在施工當中,立時改則改到反肚,所以一個出色的商場設計師 就能夠考慮到將來的情況,不過大家可能會問這些都是將來的事,將來的事由其他人來處理。

不過,就算是今日的問題還有很多, 首先千萬不要以為商場的人流愈多就愈好,其實若果商場超出某個密度的話,就只會旺丁不旺財,情況就好像年宵市場一樣,所以名牌店都會限制店鋪內的人數。

另外,店鋪的分佈簡直是一種藝術,若果將同一類型的店鋪放在一起,雖然可以說是成行成市,但直接爭鬥價的情況很容易出現,利潤降低。而且若某一區只有一種店鋪的話,就會減少部份人流行至某區,例如一區只是兒童服裝的話,單身人仕就永遠行不至這區。

九龍站其實是政治角力的場所,該處有多個發展財團參與。

ICC、凱旋門是屬於新鴻基

天璽是新鴻基和地鐵

Sorrento是屬於九倉和華置

Harbour side是屬於恆隆

漾日居是屬於永泰亞洲

九龍地鐵站和圓方是屬於地鐵

單是發展財團已有6間, 參與的則樓更多至10多間, 當中包括很多外國則樓, 互相之間的角力就非比尋常. 大家可能會問九龍站的地盤已劃分成各小區, 各有各天地, 為何會成為角力的地方?

問題就是一些公用的基礎建設上, 例如變壓站、食水管、污水管、通風管道、隔油池等設施. 因為部份設施是大家共用的, 所以大家都希望把這些設施由對方負責興建, 亦希望在對方的範圍內建造. 另外如果一些管道需經過對方的地盤的話, 便亦要和對方交涉,而且為了避免影響出售的價值, 他們都安排在不同時間興建和出售, 當中的角力絕不簡單.

而且在地盤與地盤之間的接連空間便同樣需要很多交涉, 我記起當時我和我的老闆每天收到的FAX最少30張, 最高紀錄是200張, 電郵更是每天有40個, 單是處理這些文件已用了半天的時間, 當完成後我公司單是圓方的文件足足有60多箱.

整個九龍站的開則理念是將所有大樓放在外圍,最低價值的地方便是地鐵站, 這樣便令最低價值的地方因為高人流而變得高價值 ,亦可以讓地鐵站與各大樓的距離維持在接近的距離並利用商場通道連接所有大樓,第一可以省卻通道的空間,而商場亦可以借助人流帶來商機。

每座大樓的底部是停車場, 因為香港的建築法律是容許非住宅用地,可以在首15m高度的空間內100%覆蓋整個地盤, 所以九龍站會是一個如此巨大的平台.

當初的商場設計並不是這樣高檔次, 特別是Water zone. 原本Water zone是家居用品為主, 而Earth zone 則是大眾化餐廳, 現在的百老匯影音店一帶的位置原是Food court, 因為這處有不少office, 所以午飯時應該有一定的需求, 但香港只有兩個比較好的Food court operator, 如果他們不進場的話便需要由發展商親自營運一個Food court, 自己向少商戶招租, 大家可能覺得由發展商營運一個Food court沒有什麼問題, 因為都是一些餐廳自行經營, 發展商只是收租而已. 問題就是Food court是大眾化的食店, 租金自然比較低, 需要大量人流來維持一個合理的水平, 但若果個別餐廳的食物未能吸收大量食客的話, 收入便未能達到預期的水平. 所以, 你會看到原本在始創中心的地庫, 就由Food court變為餐廳, 就是希望引入較昂貴的餐廳來提高租金的收入.

至於電影院就更特別, 香港的電影院的租金是根據坐位的數目來計算, 這是有別於外國的電影院是根據面積來計算, 所以香港的電影院是盡量減少電影院大堂的空間和通道, 亦盡量增加坐位的數目. 為了提高收入, 院商和片商會盡量安排更多播影場數, 所以一些超過2小時的影片在香港未必太受院商歡迎. 因為如果影片只有90分鐘的話, 便可以在一天之內多開一場, 所以香港的片商會盡量把影片剪輯在2小時之內, 如果真是2小時以上的話, 便可能會增加票價.

大家可能會覺得為何香港的商場會這麼單一化, 所有的商場都只有同樣的商店沒有什麼特別, 因為發展招租時就會先聯絡各連鎖式經營的店鋪, 因為他們的經營模式相近, 而且收入有一定的保證, 所以對發展來說他們可以預測自己未來的收入.

其實一開始租務部的人員已經入場來理解建築師的設計, 一早就已經對租金收入有一個計算, 如果未來實際的租金收入未能達到同樣的預期, 前線的員工可能大禍臨頭, 因此商場必定有一定程度的連鎖店來保證收入.

做商場設計最難就是在建築師完成設計後, 大租戶入場前, 個別大租戶可能希望商場根據他們的要求而修改設計, 但發展商已簽收方案並準備開始動工, 甚至已開始動工, 這便要在現有的情況下盡量滿足客戶的要求.

大家經常會認為發展商是很大權力, 談判桌上是很難戰敗, 其實我親身所見不少發展商的前線員工被大租戶破口大罵. 我亦親身體會過大租戶的壓力, 儘管建築部的員工萬分不願意修改方案, 但當大租戶的施壓時, 發展商的高層都只可投降, 我們作為則師就只好順應要求, 短時間內修改方案. 儘管建好也同樣可以修改, 例如朗豪坊的H&M位置原本是商場的主入口, 但最後都根據H&M的要求把主入口封了變為商鋪, 我雖然不知道內情, 但照常理發展不會這樣修改.

大家可能不相信我所講的說話, 一般政客和小商戶都感到經常被發展商的高租金政策欺負, 從來未聽過發展商要屈服在別人之下. 其實一切的事情都只在乎影響力, 你有Power自然聲大夾惡, 小商戶如果不知道內情當然很難和發展商討價還價.

講起圓方有一點不能不提,就是地磚。

圓方的地是用再做石, 表面上沒有什麼特別的東西,其實經過很多的考慮, 單是挑選就用了3年時間, 實際的工作時數可以算有250多日.

大家可能會問為何要用這麼多時間?當中是大有學問嗎?

首先,商場用的再做石分marble base和epoxy base兩種:

Marble base:

Marble base的再做石, 成份大約80%是雲石,20%為化學聚合物,這種石的基本上和天然雲石沒有太大分別,但硬度比較強一點和顏色就比天然雲石多一點選擇。最重要是不像天然雲石般需要經常打臘, 因為石本身的硬度比較強, 不需要經常保護而且表面已做了光面處理, 所以不需要經常打臘.

另外, 萬一如果再做石發生了什麼問題,或者發生了什麼不能清洗的污跡的話, 管理公司可以用磨機把表層磨走,並再打臘便可,因此Marble base的再做石通常都會用25mm厚的,因為讓石有足夠厚度讓將來磨走表面。

Epoxy base:

至於Epoxy base的情況就相反,成份大約20%是雲石,80%為化學聚合物, 所以硬度就更加高而且顏色的選擇更多樣化. 而Epoxy base的再做石由於主要的成份為化學聚合物,所以吸水程度不高, 易於清潔, 石的厚度亦可以較為薄一點因而可以減輕成本. 但就是由於硬度高的問題, 所以磨機不輕易磨走表面污跡的部份.

因此, 地鐵公司對這種材料有很大的考慮.

原先的設計是比現在的方案更多的顏色, 而顏色就更為鮮豔. 特別是water zone 和 gold zone, water zone 的地板原是海藍和天藍為主調, 至於gold zone 就是真的有金薄的石為主要的材料, 但是就是因為地鐵希望安全一點, 萬一有什麼意外都可以磨走表面, 因此最後拒絕使用Epoxy base的石而選用了Marble base, 因此才出現有的方案.

在中期設計時,地鐵原先都同意使用Epoxy base的石, 因為只有Epoxy base的石才可以發揮金、木、水、火、土各分區的色調. 單是試板都試了3-4次, 每次試板都做一個1000呎的範圍, 每次都要10多萬元.

其實商場地磚是一個很高的學問, 香港曾經發生過兩次大災難, 第一次是又一城, 落成後不久, 整個商場的地磚都浮起了, 最後要全部更換.

另一次災難是青衣城, 落成後完全沒有問題, 但之後部份地磚出現變色和破裂, 盡管換磚都出現新舊色的問題. 兩個災難都不知道真正的原因, 總之廠商說是承建商的問題, 承建商說是廠商的問題, 最後說是管理公司的問題.

因此, 當時我們花了不少時間滿足地鐵的提問, 參不多香港有的地磚公司都面試過. 最後, 選了現在的公司,到現在為止都好像沒有問題, 希望將來都是.

當我公司當時設計圓方時, 收到地鐵的要求是希望這是一個可以令人停留在這裡多一點時間的商場. 因為這是新區發展, 四周的配套還有未完善, 而且四周的屋宛與這個發展項目的上蓋項目都有一段距離, 所以預計主要的客路都是在這裡上班和居住的居民, 其次便是奧運站一帶的居民. 由於奧海城已經走了大眾化的路線, 圓方自然會選擇不同的格調, 再加上要與彌敦道一帶傳統購物區競爭, 地鐵最後決定走高檔路線, 其實起一個全高檔的商場是挺高風險.

如果大家記起尖沙咀SOGO的前身是名店坊, 但亦因為人流未如理想便一改再改租戶, 最後才成為現在的百貨店, 另外之前銅鑼灣大丸的食街亦曾改成名店街, 最後都需要一改再改才成功.

所以當我公司設計時, 地鐵租務部的人員都很緊張室內的配套空間, 例如是洗手間、停車場等地方, 因為這些地方很容易被人乏略. 可能是因為負責人是女仕的關系, 她們都很緊張洗手間的數目和氣派, 所以圓方的洗手間管理成酒店般的級數. 因為一些非富則貴的闊太對洗手間是敏感. 至於洗手間的數目, 就一直是香港女仕們的苦惱問題因為永遠都不足夠.

因為以往香港的建築法律預計商場的使用者是男多女少, 需然近年好像調整了但同樣不足夠. 我記起近年設計所有商場時, 我們都預算女洗手間的數目比法律要求的多一倍, 男洗手間則剛剛滿足法律的要求, 但女洗手間一樣在繁忙時間不足夠. 雖然明知問題所在, 女洗手間的數目始終不可以增加太多, 因為這會令銷售面積減少亦同樣令管理成本增多, 所以始終是個死症.

因為男女使用洗手間的時間有差別, 所以刻意在男女洗手間之間安放了坐位作等候區, 讓男性顧客可以舒舒服服等候他們的女伴. 另外, 商店主要都是以女性為主要客戶, 為了避免男性顧客因等候太長時間而投訴, 所以在通道中安放了不少坐位, 以往的做法是盡量減少商場內的坐位, 因為如果要休息的話, 便希望(強迫) 人客到Food court或coffee shop 消費. 但圓方要走高檔路線便有所不同, 所以每一區都有不同設計的seating area, 這些seating area全部我都有份畫, 雖然最終方案有一點更改, 但大致上差別不大, 所以如果設計得不好可以來投訴我.

其實當時設計seating area時面對的問題實在不少, 因為地鐵希望用真花, 所以在防水方面下了不少功夫. 為了進一步提高格調, 通道內沒有小賣店或太多推廣區只有seating area, 並且盡量安排陽光進入室內, 當中關於天窗的位置就經歷了無數的爭吵才完成.


至於網友問到為何商店之間有一個百葉在商店之間(如上圖). 這就是圓方的傑作, 相信全香港都沒有, 因為圓方是一個太大的平台, 而且完全密封, 所以在火警時根本不能排濃煙. 儘管在天花安了不少排煙管道, 但還是不足夠. 於是唯有在店面加入百葉, 借用店內的天花來排煙抽風, 但百葉的面積其實不少但又不想佔用店面太大面積, 於是便想出這個U-形百葉來排煙. 這個設計其實考慮了很長時間, 除了美觀外, 還需要考慮保安, 當時我同事和其他工程師都花了很長時間才研究如何把管道連接至平台花園, 所以大家可以見到平台上有很多排氣口.



原有的方案

其實現在的方案有不少遺憾的地方, 當時我有份設計的其中的士出入口(上圖示), 原有的方案是如上圖, 但最後因為覆蓋率的問題, 只可以留下一條魚骨. 另外其實原有設計的柱上裝飾比現有的方案更為鮮豔, 只是最後地鐵不想太過誇張的設計, 所以修改為平淡一點.

後記: Element 的名稱是我們公司的老闆要求我們一眾同事想一些名稱出來並建議給地鐵的, 我們10多名同事只用了1小時便想了200個名稱, 最後地鐵選了Element, 至於圓方的名字的由來就不得而知.

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