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可否股份化來購買公屋?


信報—建築思話專欄
信報—建築思話專欄

香港的公共房屋一直是供不應求,公屋的輪候冊已經達至數年,房屋署除了加快興建新公屋之外,另一個方法便是將一些不合資格的居民趕走,讓公屋單位交回有需要的人仕。部份不合資格的人仕是因為他們的收入已超過入息的上限,所以俗稱為「富戶」,而這些富戶是需要交更高的租金。

這些富戶的收入雖然是比一般的住戶為高,但他們的收入又未必能夠讓他們有能力購買私人住宅。假若要購買居屋又需要通過白表或綠表申請,能否被抽中亦要視乎上天的安排。因此,大部份的富戶都未必有一個推動力去離開他們現在居住的公屋,他們便一輩子住在公共房屋。大部份遷離的居民都是因為升學、工作、結婚的關系而離開父母獨立生活,因此便繼續出現這種膠著的狀況。

在入多出少的情況下,住在公共房屋的人口持續上升,政府在這方面的開支亦不斷增加。政府在20多年前亦曾嘗試出售現有的公屋,一方面可讓部份住戶可以置業,另一方面希望減少在公屋租金上的補貼,但這個計劃亦可能導致大量增加房屋供應而拉低樓價,有可能令私人市場的房屋變成負資產。

再者,如果小業主是經銀行按揭貸款來買公屋的話,小業主亦背負了一大筆債項之外,亦要付一大筆利息,萬一遇上失業或經濟轉差時的話,他們便可能破產或變成負資產。

所以,筆者建議政府可以將部份公共房屋以「股份化」出售,首先現有的公屋富戶繼續以現在的租金來租住單位,然後可以再附加一定款項來購買現在居住的單位。

公屋富戶從每月供款中,購買一個百份比的樓價和地價,萬一遇上失業或經濟轉差時的話,小業主便把這些「股份」賣回給新買家,而他自己不會因為不能供款而被迫收樓,又或者在出售時要被迫補回負資產的差價而變得一無所有。



舉一個實際例子:

單位:$3,000,000

陳先生每月供款: $15,000

在假設沒有利息的開支情況下,經過5年供款:

陳先生總供款: $15,000 x 12 x 5 = $900,000

陳先生佔此單位的股份% =  $900,000 / $3,000, 000 = 30%

但在5年後,經濟大幅轉差,樓價大跌,居屋單位價格下降至$1,500,000,而陳先生因長期失業而無力供款,陳先生便可以將其30%業權出售於新買家,而新買家必須為現在的公屋居民或等待上車的準公屋居民,這樣便可以避免私人市場的抄家來侵占公共房屋市場。陳先生可以選擇在現單位處居住,並繼續繳交租金,而新買家便可以利用這30%股份來換取另一個公屋單位30%的業權,並繼續購買餘下的股權。

即是:

陳先生的出售價: $1,500,000 x 30% = $450,000

陳先生的虧損: $900,000 - $450,000 = $450,000

陳生生雖然出現虧損,但是不是一無所有,亦無須破產收場。

而政府可以把餘下的70%業權按現價出售於新買家,政府在帳面上有虧損,但是都只是將同一座公共房屋在公屋居民的群組轉售,所以實際的影響確實輕微。

如果樓價上升的話,陳先生當然可以以相同的情況來出售單位的業權,並購買私人市場的單位。

至於屋契方面,可以在合約上預先列明,屋契仍歸政府所有,直至陳先生100%完全購入單位後,才可以擁有屋契,而陳生只可以購買自住單位的股份,不能將公共房屋作投資工具。陳先生所購買的股份亦不可以用來按給銀行作抵押,除非在破產、移民或離世時才可以轉讓,情況與強積金類同。

這個「股份化」的方法由於沒有推出大量新的房屋供應,政府只是與現有的公屋居民作交易,所以對私人市場的衝擊應該有限,而且政府可以減少在公共房屋上的補貼,亦無須動用大量公共資源來幫助夾心階層置業。

所以,我認為如果政府有心幫助市民置業的話,便需要在政策上作出調整,令市民可以在經濟轉好和轉壞的情況都可以有方法找尋出路。

筆者的建議雖然還有很多不足之處,很多細節還須多加考慮,然而我們確實有需要尋找另類的方法來解決現況。

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