香港最重要的資產 - 維多利亞港 (填海篇)



今日開始講維港兩岸較為複雜的建築,在講皇后、天星之前,先要講一講填海, 這亦是我首次以都市規劃的角度來講建築,希望大家喜歡.

記起2004年保護維港協會向高等法院申請司法覆核, 反對中環、灣仔的填海工程因而鬧至滿城風雨. 之後, 在2007年, “本土行動”再次為皇后、天星的保育問題而與政府對薄公堂. 最後, 雖然只有保護維港協會在灣仔的填海工程是成功爭取政府改變原有計劃, 其他的訴訟都敗訴,但已足夠影響香港人對都市規劃的態度。

講回頭,我先從第一點開始剖析維港填海是對與錯,究竟是政府漠視民意, 還是有些人多此一舉?

到底從歷史以來維港填了多少?

維港在過往100年來,填海工程是不絕的. 大家從小到大都知道, 香港山多地少, 只有20%的土地是平地, 如果不移山填海的話是根本不足夠讓700多萬人生活的.

究竟原有的海岸線在那裡呢?

現在的香港比較難找到原有的海岸線的跡象, 但有三個地方是很明顯的, 如果我沒有錯的話:


第一個, 是在灣仔集成大廈(C.C.Wu building)旁的籃球場便是有一條小樓梯, 藍球場上的牆便是以往的海岸線上的防波牆的位置, 相信現在的牆不是原先的防波牆但位置應該相近. 藍球場的位置原先應該是沙灘, 即香港最原先的海岸. 之後陸續發展, 該處成為以往殯儀業的集中地, 現在天樂里一帶好像還有一間長生店, 藍球場旁的一條小樓梯, 以往是運送棺木的一個重要通道.

(另 外,根據網友飛馬提供的資料,灣仔的電車路軌都是填海得來,差不多灣仔道與皇后大道東就是最早的海岸線,和合中心對面的廈門街就是昔日的碼頭位置。沿著皇 后大道東向西走,見到的洪聖古廟就是以前漁民在海岸興建的,來保佑他們出海平安。現在洪聖古廟對面豎立著舊日海岸的標誌牌。位於銅鑼灣的中央圖書館的地方 也是填海得來。)


第二個, 就應該是電氣道中的前政府物料供應處旁的一座英式建築, 亦即是Newton Hotel 對面的一座舊建築, 這原是皇家遊艇會的會所, 該處原是讓船隻停泊的地方, 陸地的邊沿大約在英皇道的一帶. 現在的英皇道是填海和拆走部份寶馬山的山腳而得回來的, 所以大家可以見到炮台山港鐵站旁是有一道高高的牆, 其實這便是原有的寶馬山的山腳范圍, 亦因為這個原因英皇道兩旁的建築, 只有在平地和高高的寶馬山之上.

第三個是大古城, 大古城原為大古船塢, 在大古城中心連接筲箕灣道的一邊(即康怡的一邊)是特別高,該處原是山腳的范圍, 就是因為大古城的發展而把山腳變成一道高高的牆.

簡單來說, 香港的電車路大約便是香港島原有的海岸線. 所以,維多利亞公園都是填海得回來的, 維多利亞公園原先是銅鑼灣避風塘. 填海後, 艇戶都到岸上一帶繼續生活, 所以在謝菲道、鵝頸橋一帶有這麼多的避風塘抄蟹餐館便原是在銅鑼灣避風塘上的艇戶.

到九龍這一邊, 填海工程更加勵害, 接近整個啟德機場、九龍城、黃埔一帶都是填海回來的, 黃埔原為黃埔船塢, 所以現在黃埔的其中一個商場是成一艘船的形狀.

西九龍的一邊應該是由彌敦道至長沙彎道對出的一帶都是填海回來的土地, 應該連半島酒店、九龍公園都不是原有的海岸線, 比較明顯的標記應該是在荔枝角道上荔橋前, 即昇悅居一帶應該還有泰和船廠(不肯定船廠名稱)的部份遺址, 現在這招牌應該還在這處, 這應該是原先的海岸線.

究竟香港是填了多少面積? 歷史以來大約是3,600公頃.

香港一直以來都是大幅填海, 除了是為解決房屋不足的問題外, 另一個問題便是錢的問題, 香港一直以來都是奉行高地價的政策, 香港將可以出售的土地都列在勾地表之上, 發展商與地政總署討價還價後, 達到同意的拍賣低價便會公開拍賣, 這便是傳媒所說的成功勾出地皮, 要買得土地便需要價高者得, 賣地的收益一直以來都是政府重要的收入來源之一, 大約是20% - 30%.

發展商買得地皮之後便會發展物業, 然後出售於小業主. 所以,私人樓的小業主除了要購買樓價之外, 還需要購買地價, 換句話說, 政府賣地的收入來源是來自小業主. 為何居屋會特別平宜便是因為業主只需買樓價而不用買地價, 所以當業主出售樓宇時需要補地價.

這代表部份小業主除了要付薪俸稅之外,還需要額外分擔政府的部份開支, 還代表了什麼呢?

首先, 填海得回來的土地多數都是向海的地皮, 所以地價自然高, 政府收入的來源自然厲害, 而且每填一次便多一批海景單位出售, 舊有的單位已經出售, 因此對發展商的影響可以說是不大的.

而且填海得回來的土地都是平地, 所以實用程度高, 而且方法簡單. 相比起舊區重建需要收樓的話, 的確簡單得多而且經濟效率亦很大. 以朗豪坊為例, 該處原是雀仔街, 但由於收樓需時, 而且聯絡業主手續麻煩, 這工程需要12年時間才可以完成, 而當時的土發公司(即現在的市區重建局), 都因為拖延太長時間而付上高昂的利息, 經濟效益甚低.

政府因為從賣地得到一大筆的收入之外, 另外在樓宇買賣時所得的印花稅都是一個政府收入的重要來源. 所以, 政府部份的收入已可從非稅收的途徑中獲得了,因此香港的薪俸稅率是世界上發達城市之中, 數一數二的低. 舉一個實際的例子, 我大學時在英國的則樓作暑期工, 每個月的薪俸稅大約是HK$3000 - HK$4000. 另外,還有council tax, National insurance,消費稅等. 如果是長工的話, 一年分分鐘鐘便要交8-9萬稅, 但我只是一個未畢業的暑期工, 簡直瘋狂.

因為香港人是樂意買樓和抄樓而討厭交稅, 所以香港政府為了政治上的考慮, 一向都避免增加薪俸稅, 反而希望集中在賣地時增加收入. 因此, 香港一直以來都是推行高地價的政策, 政府和發展商都傾向以填海作為發展土地的主幹, 因為賣地和樓價都有一個保證.

明天講風暴篇

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