香港建築方程式 -藍彎半島和逸樺園篇

Updated: Jul 23





今日這一篇將是這系列的最後一篇, 當我每次講起大家身邊的建築時, 大家都有很大的回響, 而大家都可能根深柢固地認為發展商一定在賣樓時賺大錢, 殺到大家一頸都是血. 地產項目當然好賺, 如果不是又怎可能連一個中五畢業的地產經紀都可以賺10多萬一個月, 講起這一點就觸動了很多建築師的傷口.地產代理公司的服務費 = 樓宇價值(地價 + 建築成本 + 利潤 + 漲價) x 2%(買賣雙方各1%)則樓的服務費 = 建築成本 x 3-4% (最高都只是5%)所以, 地產代理公司的服務費是則樓的數以倍計, 因此香港有地產代理是上市公司而從來沒有則樓是上市公司. 無奈地, 則樓的法律責任、服務時數(一個project 最少要做3-5年) 、學歷和專業知識的要求都比地產代理為高. 兩個行業都同樣直接受地產市道影響, 一樣要日曬雨淋但收入的比例可以有如此差別.至於地產商當然賺大錢否則又怎可能出現這麼多超級大財團, 全球10大首富都有香港的地產商在內, 但花無百日紅, 地產商都有損手的一日, 在金融風暴和SARS期間, 有地產商可以在一個樓盤虧損近40億, 就是高價買地低價賣樓的關系.




講起高價買地就一定要講小西灣的藍彎半島, 這個項目令地產商輸錢輸到反肚, 如果我的資料沒有錯的話, 藍彎半島的地皮值111億, 到現為止都是世界紀錄上單一地皮的最高成交價, 將來西九很可能打破這紀錄. (如果我記錯的話請指正).

因 為我的舊同事就是當年負責這項目的項目經理, 每次當他講起這場血淚史都痛罵董生, 因為他的項目嚴重虧損, 所以他這一team的同事自然人頭落地, 成為董生的8萬5政策下的亡魂, 他亦自然失業多個月, 幾乎要令一個UC Berkeley畢業的建築師要去拿公緩.

但論到圖則而 言, 就在這段時期開始流行了這種飛機則又或者稱為長方形則 (我不太肯定這俗名, 請提供資料). 所謂飛機則就是單位與電梯糟不再平排而是斜放, 這樣不但可以避免發生在十字型則, 客廳對客廳的問題, 亦可以避免發生在鑽石型則,客廳不是四四方方的問題. 不過, 壞處是走廊會比較長了一點, 這便會把實用率拉低. 而亦在這時期開始引入商業大廈送貨電梯的設計, 而這個貨梯亦用作消防梯, 這可能是香港人更加講求氣派, 要求送貨的工人或清潔工人乘貨梯, 但其實這樣會進一步拉低實用率. 除加窗台之外, 建築師當然會想其他辦法提高實用率, 但這是行內的不太光彩的手段, 所以我在此不宜踢爆. (老實講, 這方法是近年內普遍的招數, 我亦曾用過但不在香港使用, 請不要怪我. 答案其實在這圖則中, 大家小心留意便知道答案.)


最 後一個要講的是逸樺園, 開則的過程和理念和以往上兩篇介紹的情況一樣, 所以在此不作重複. 逸樺園完全使用了長方形則的格局, 客廳和飯廳並列成長方形, 整個單位的房間都四四方方充份發揮了飛機則的優點但問題都是會拉低實用率, 但在這段時期政府開始修改有關條例容許建設25平方尺的環保露台而不用計算建築面積, 這亦幫助拉高實用率. 不過, 逸樺園最大的賣點是自然通風, 特別在電梯大堂, 單位內的某些位置都可以做成自然通風, 所以是比較環保.

環保建築在香港還是起步階段, 總之希望明天會更好.

講完香港住宅, 明天不如講日本平房.

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