香港地產界經典事件薄─Mega tower





在講香港小業主悲劇之前,我想延續一點關於上一篇的話題,前幾天在中環街市中曾 經介紹過賣地的程序,並簡略地講述有關地政總署在賣地時的角色,今日我想講一講 城規會和規劃署的角色。 全香港的土地是屬於香港政府的(除了St. John’s Catherdal),而規劃的權力都當 然是落在政府身上。負責規劃土地的用途的部門是規劃署,規劃署會制定一系列的地 圖來規管不同土地的用途。 當中最重要的地圖是「城市規劃大綱圖 (Outline zoning plan)」,俗稱叫做OZP. 因為OZP是授予法律權力的,OZP會列出各土地預先批准的土地用途,發展密度、高度、 地積比等資料。 當規劃署完成各區的OZP之後會交由城規會審批相關發展藍圖。在OZP當中會列出各 土地預先批准的發展用途,而會用以下的符號來代表(當然還有其他符號,在此不能 盡收錄): C 商業 I 工業 GIC 團體 / 社區用地 (政府、學校、非牟利機構等) R(A) 住宅 (甲類) R(B) 住宅 (乙類) R(C) 住宅 (丙類) R(D) 住宅 (丁類) HTL 酒店 C / MCP 商業 / 多層停車場 I / G 工業 / 貨倉 C / OU 商業 / 其他用途 IO 工業辦公室 C / R 商業 / 住宅 MCP 多層停車場 DGG 危險品貨倉 OU 其他用途 SWH 夾心階層住屋 G 貨倉 PFS 汽油站 V 村屋式發展 PSPS 私人機構參建居屋 VU 沒受任何限制 NR 非住宅用途 如果發展商買地後,希望更改土地用途或發展密度的話,便需要向城規會申請,俗 稱叫做Section 16 application,歷時大約3個月。如果申請人不服城規會的決定, 可以再上訴,甚至向法院提出司法覆核。在皇后碼頭的事件中,本土行動的成員便是 這官司的訴訟人,而城規會便是與訟人。 在講Mega tower事件之前,我需要再一次引用合和中心的例子,雖然這例子在發水 樓系列和電車遊都曾經講過,但今日需再簡單地補充一些資料。 在興建合和中心之前,合和集團曾和城規會打了一場很經典的官司,現在合和中心 的地皮原是住宅用地,但在合和地皮的OZP藍圖上只寫上「RA」的 字樣,而RA在法律 上是沒有意義的 ,而這土地的用途並沒有在藍圖中列明,只在附件中列明。但當時 的城市規劃條例只授予OZP 的規劃籃圖有法律權力,而相關的附件並沒有任何權力。 因此,合和集團可以把合和中心這土地發展成商業大廈的用途。 合和集團為何要和城規會把官司呢? 因為住宅用地的地積比通常是7倍,而商業大廈用地的地積比通常是14倍,雖然我不 知道合和中心的地積比,但肯定的是當這地皮改為商業用地之後的地積比會大大提高。 因為這一場官司的判決,政府需要在一天之內把OZP的附件納入城市規劃條例之內,而城規會和合和集團的關係亦因此事變得很微妙。 到近10年在灣仔船街的Mega tower申請,由於合和集團希望興建兩座93層高的酒店 和商業大廈,當中包括2000個酒店房間的Mega tower,而這土地的一半土地原為GIC政 府用地,合和集團於是便向政府提出換地的建議,並修改官地部分土地用途。在規 劃初期,這土地的地積比為15倍,是相當大規模的發展,因此需要更改部分四周的 道路,而初否決。 到1994年,合和集團再度提出申請,該方案被接納了,但是由於合和集團並未完成 收樓的關係,所以一直未能開工。 到2004年合和完成收地程序並提出修定建議,但因為四周道路網絡負荷、樹木保育、 日照、屏風、山脊線等問題,而被拒絕申請。 55層方案 93層方案 之後,合和集團在2005年和2006年再度向城規會上訴,但都被否決。到2008年,合 和提出一個大規模修正方案,把發展的層數由93層改為55層,發展地積比由15倍改為 10.3倍,並且提出把大規模重建樹木的方案,在新方案中不單盡量保留現有的樹木, 還把樹木增多至現狀的123%,但可惜的是這方案同樣被城規會否決。 經過多年的申請,合和集團決定根據1994年城規會批准的方案來發展,因此現在灣 仔區的居民繼續大力反對相關申請。 不過有一點不得不提,城規會既然有如此大的權力來控制都市的發展,他們的決定 除了影響數以億元的投資項目,甚至可以影響所有香港市民的生活和健康,但是城 規會的成員是由誰決定呢? 城規會是有5名官方成員、30名非官方成員,城規會主席為發展局常任秘書長,5名 官方成員為規劃署署長、運輸及房屋局副秘書長、民政事務總署署長、環境保護署 署長及地政總署署長。 30名非官方成員皆由行政長官委任,並在香港政府憲報公佈。 任期通常為期一至兩年。非官方成員分別來自社會各個專業與階層,當中包括不少 大學教授、政界、商界人仕。 城規會成員名單: http://www.info.gov.hk/tpb/tc/about_us/member.html 總之個中關係相當微妙!

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