政府如何協助市民置業呢?



香港財政政司公佈了財政預算案,當中提及協助市民置業,而這一點我亦早前曾和一名傳媒朋友討論過,今日便把當日談論過的內容在這裡轉載,讓大家討論一下。

現在香港是有提供作出租之用的政府屋「公屋」,亦有作出售之用的政府屋「居屋」。如果要入住這些政府屋都需要進行入息審查,要資產值低於某一個數目之後才可以批准。

整個計劃的本身是希望為中層或以下的市民帶來住屋上的保障,而居屋的計劃更是以低於市價來出售單位給市民。如果市民需要轉售單位的話,便需要補回差價,俗稱「補地價」 但是香港政府曾經在1998-2003年胡亂推出大量的公屋和居屋,令香港的物業市場因供求失衡而做成巨大的破壞。所以,我建議政府可以同時提供出售和出租的「政府房屋」,出售的數量和地區則視乎當年的需求和樓價的發展,務求利用更改供求的關係而令樓價平穩發展,如果供應過量便把「政府屋」用作公屋出售,這便不會因供求失衡而做成負資產。 至於現在已建的政府屋,我不建議政府動用公款一次過協助小業主補回差價,然後再分期歸還給政府。因為這樣一來動用大量公款、第二小業主形同多了一大筆債項。

至於經銀行按揭貸款來補回差價的話,就更加不受歡迎,因為小業主除了多一筆債項之外,亦要付一大筆利息,如果萬一遇上失業或經濟轉差時的話,便可能令小業主破產或變成負資產。 所以,我建議政府可以將政府屋「股份化」,首先小業主先以現在的模式來供款購買樓價,然後可以再附加一定款項來購買地價。 小業主從每月供款中,購買一個百份比的樓價和地價,萬一遇上失業或經濟轉差時的話,小業主便把這些「股份」賣回給市場,而他自己不會因為不能供款而被迫收樓,又或者在出售時要被迫要補回負資產的差價而變得一無所有。

舉一個實際例子: 居屋單位:$1,000,000 地價: $1,000,000 陳先生每月供款: $15,000 在假設沒有利息的開支情況下,經過5年供款: 陳先生總供款: $15,000 x 12 x 5 = $900,000 陳先生佔此單位的股份% = $900,000 / $2,000, 000 = 45% 但在5年後,經濟大幅轉差,樓價大跌,居屋單位+地價價格下降至$1,500,000,而陳先生因長期失業而無力供款,陳先生便可以將其45%業權出售於市場。

即是: 陳先生的出售價: $1,500,000 x 45% = $675,000 陳先生的虧損: $900,000 - $675,000 = $225,000 陳生生雖然出現虧損,但是不是一無所有。 而政府可以把餘下的55%業權按現價出售於新的買家,而又或者仍以$2,000,000的原價出售於新買家,所以政府可以說是封了虧本門。 如果樓價上升的話,陳先生當然可以以相同的情況來出售單位的業權,只不過是有營利而已。 至於地契方面,可以在合約上預先列明,地契仍歸政府所有,直至陳先生100%完全購入單位後,才可以擁有地契。雖然陳先生不可以用現有的單位來按給銀行作抵押,但相信這情況算是少有出現的。

如果以相同的例子,用現有的出售方式來比較: 居屋單位:$1,000,000 地價: $1,000,000 陳先生暫時不補地價,只單純購買單位。 陳先生總供款: $10,000 x 12 x 5 = $600,000 如果單位價格5年後大幅下跌至$800,000,而陳先生因長期失業而無力供款,需要被迫出售單位。 陳先生就算找到新買家,他都需要另外向政府填補$200,000的差價,但試問一個長期失業的人何來$200,000來補差價,而且陳先生已供的$600,000都變得一無所有。

最重要的是,政府在這件事件上是沒有任何得著,因為政府的收入都是$1,000,000。 所以,我認為如果政府有心幫助市民置業的話,便需要在政策上作出調整,令市民可以在經濟轉好和轉壞的情況都可以有方法找尋出路。 當然我的建議還有很多不足之處,很多細節需要加上,但是在大方向上我認為是可行的。

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